MACRO MARKETS巨汇洞悉场：美国地产为何对利率脱敏

2023年年初以来，在美联储加息周期尚未结束之前，美国住宅地产市场明显回暖，新屋开工、销售和建造增速触底上升，房价环比增速由负转正。作为最具利率敏感性的部门，美国地产为何对利率出现“脱敏”？

2022年3月，美联储开始加息，在利率中枢不断抬升的过程中，美国地产仍然持续回暖。截至3月，美国FHFA、房地美房价指数及前20城房价环比增速均转为正增长，新屋开工量1月以来同样明显回升。

房地产是典型的利率敏感性部门，在利率上行阶段中的超前“反转”并不常见。

区域上看，本轮地产修复的范围更广，各地区销售增速均有好转。美国地产销售市场中，南部地区占比约45%，东北地区12%，中西部23%、西海岸19%。南部地区成屋销售增速由1月的-37%回升至5月-17%，新房销售增速回升至5月110%。西部地区销售略缓慢，但成屋销售也由去年11月的-46%回升至-25%。

“大危机”之后，美国住房供给不足的问题持续存在，供求矛盾日积月累。金融危机以来，美国房地产资本开支增速相对低迷，建造支出增速的中枢显著低于危机前，房地产投资占GDP比重持续下行。

高利率不仅会压制地产需求，也会收缩供给。大流行冲击后先松后紧的货币政策加剧了二手房供给短缺问题。疫情期间，美联储实施了零利率政策，大量人群以较低的按揭贷款利率购买了房屋，2020年一季度到2022年一季度，美国净增加了220万新屋主，自有住房比例提高了0.1个百分点，达到65.4%。在美联储快速加息过程中，15年和30年抵押贷款利率在2022年9月均升至6%以上，其中，30年利率在2022年10月底一度突破了7%。面对高利率，成屋业主表现出明显的“惜售”行为，所以本轮加息以来新上市二手房的数量快速下跌，新房供给数量的影响相对较低，但新房市场占比较低，二手房的供不应求是地产回暖的重要原因。

货币紧缩尚未明显冲击劳动力市场，工资增速仍处高位，房价收入比下降，居民住房负担能力不降反升。受劳动力供给短缺的影响，加息周期开启后，美国居民可支配收入同比增速仍继续上升，至2023年5月已升至4%。但房价增速趋向于下跌，前20城房价同比4月已降至-1.7%。所以，与收入相比，住房变得更便宜了。新房房价收入比由2022年三季度的10.9降低至8.6，二手房则由9.2降低至8.3。

短期内，供给不足及居民较强的购房意愿使地产仍有修复动力。美国房地产库存仍然处于历史低位，当前，美国居民的购房意愿仍然能够得到支撑。中长期内，美联储持续紧缩将使需求侧进一步承压，美国地产的修复仍然面临考验。通胀压力仍可能进一步上升，2023年年底的政策利率将可能更高。